定期借地権について知っておこう

定期借地権とは

この点、通常の借地権は建物築造による法定更新があったり、
地主が正当事由なく異議を述べなければ従前と同一の期間で更新がなされたり、
契約を更新せず満了する場合には地主への建物買取請求権が認められたりと、
借地人に有利な定めとなっています。

しかしこのことは同時に、地主にとっては不利であったり、
負担が重く利用していない土地があっても貸すことができず、
土地の有効か通用や収益機会が阻害されている実情がありました。
そこで、新たに設けられたのが定期借地権です。

この点、従前の借地契約を定期借地権に自由に切り替えることは認められていません。
もしこの方式にしたいなら、従前の契約を終了させたうえで、
新たに契約を結び直すことになります。
もっとも、そのためには地主の正当事由ある異議による契約終了や、
借地人から地主への建物買取請求権の行使などが伴うので、切り替えは実質的には難しいといえるでしょう。

ただここでは、もし今後このような契約で別の土地を借りることも想定し、現在の借地契約との違いと比べながら、
定期借地権について知っておきたいと思います。

一般定期借地権

定期借地権には3種類があります。
1つめは一般定期借地権で、存続期間は50年以上と長く設定する必要がありますが、契約の更新がなく、建物築造による法定更新もなく建物買取請求もない契約です。
マンション用地などとして使われることがあります。
気を付けたいのは、建物買取請求がある従前の契約では借地人は地主に時価で買い取ってもらうことで、
建築資金を回収できますが、一般定期借地権の場合、
買取どころか建物を解体して更地として整備して返す必要がある点で、存続期間の満了時に多額のコストが発生します。

その分、地代が、従前の借地権の地代相場より安く抑えられていることがポイントです。
この契約は公正証書等による書面で行う必要があります。
ちなみに、従前の借地契約は法律上は書面によることとは定められておらず、
口約束でも足りるわけですが、トラブル防止のためには必ず全ての事項を契約書に盛り込み、
細かいところまでチェックして、借地人に不利な事由がないか確認してから契約するようにしましょう。
借地借家法の規定に反する借地人に不利な特約は、契約に定めても無効になります。

事業用定期借地権

2つめは、事業用定期借地権です。
自分が所有するという事由とともに、存続期間は10年以上50年未満で、
建物築造による法定更新がなく建物買取請求もない契約で、必ず公正証書による必要があります。
こちらも、契約満了時には建物を解体し更地にして返還せねばなりません。
たとえば、ファミリーレストランやショッピングセンターなどの事業用地として利用されます。

建物譲渡特約付借地権

3つめは、建物譲渡特約付借地権です。
契約後30年たった時に、借地人が地主に借地上の建物を相当の対価で譲ることによって借地権を消滅させるものです。
これについて法律上は契約書が要求されていませんが、作成するのが当然と踏まえておきましょう。
建物にテナントが入っている場合、地主との間で期間の定めのない賃貸借契約が発生します。

このように借地人を守ってくれる借地借家法の知識を学び、トラブル防止や防御手段として役立て、
地主と対等に話し合えるようにしておくといいでしょう。