借地上の建物を賃貸したら?

住宅の玄関先に明かりが灯っている

地主の承諾が必要

借地人のみなさんは、借地権の譲渡や転貸をするには地主の承諾が必要だということを知っているか、もしくは何となく聞いたことがあると思います。

では、借りている建物を賃貸する場合にも地主の承諾は必要なのでしょうか?

たとえば安く借りた土地に建物を建てて、家賃収入で一儲けしたいなんて考えたりすることもあるかもしれませんし、せっかく家を建てたのに転勤が決まり、泣く泣く他人に借りてもらったなんていうケースもあるでしょう。
これについては、借地上の建物の賃貸は原則自由なので、地主の承諾は必要ありません。
土地は地主のものですが、借地上の建物は借地人の所有です。
ですから、その建物を貸して賃料を得るなどするのも、原則として借地人の自由です。
この点、地主から見れば、あなたが使うというから土地を貸したのに、違う人が使っているのでは困るという意見もあるかもしれません。
しかしこれについては、借地上の建物を利用するために土地を利用する状態は、それが誰であっても大きく影響されるものではないと解されています。

借地契約上に定められているケース

あくまでも地代の支払いをするのは借地人本人に変わりがありません。
借地人が地代を支払う以上は地主も大きなクレームを付ける理由はないはずです。
もっとも地主さんの中には、自分がこの人と認めた人ならいいけれど、自分の目の届かないところで知らない人に利用されるのは嫌だという人もいます。

そして、それを借地契約上に定めてあるケースがあります。
たとえば、「借地人が第三者に借地上の建物を賃貸する場合は地主の承諾が必要」といった定めです。
こうした規定がある場合は、勝手に建物を賃貸するとトラブルになるケースがあるので、定めに従った方がいいでしょう。
転勤になったからどうしても住むことができないけれどいずれ戻ってくる、それまで貸したい、家賃収入が入るから地代もきちんと支払えるなどと話して、嫌だという地主さんは少ないと思います。

しかし、中にはそれでも嫌だと言う地主さんもいるかもしれません。
嫌だと言われても、借地上に自分の建物をお金をかけて建ててしまった以上、借地契約をおいそれと解除するわけにもいきませんし、家賃収入が入らないと、建物のローンが払えず困る場合もあるでしょう。
そんな場合には、借地借家法17条1項の規定に基づいて、裁判所に借地条件の変更を求めることができます。
この変更によって、建物賃貸に承諾が必要という条項を削除してもらうのです。
もっとも、この変更の申し立てをするにあたっては、当事者間で協議が調わない時とあるので、できれば裁判ではなく話し合いで解決したいものです。

建物賃貸や借地契約でお世話になっている経験豊富な不動産会社などに相談に乗ってもらいましょう。
なお、自己所有建物を売却すると、建物に付随して借地権も譲渡されたことになります。
この場合に承諾を得ていないと、借地権の無断譲渡として、建物収去と土地の明け渡しを求められることがあるので注意しましょう。