借地権譲渡承諾に関する許可制度

借地権の譲渡は勝手に行えない

借地権がついた土地というのは、借りている側が自由に扱えると言っても、もちろん条件が定められています。
自分自身で活用していくのであれば特に問題はありませんが、借地権に建物を建て、この建物を譲渡する場合には自動的に借地権の譲渡も伴ってしまうことになるのです。

そのため借地権の譲渡を行う際に、地主側との間でトラブルが起きてしまうことがあります。
トラブルを避けるためにはきちんとした方法で地主の承諾を得なければなりません。
借地権の譲渡には許可制度がありますので、この許可制度を活用してしっかりと地主さんから許可をいただきましょう。

その上で借地権についても借地権の上に建っている建物についても誰かに譲渡することが可能になります。
こちらに関しては民法87条に記載されている内容となっています。
地主さんの承諾なしに万が一借地権を誰かに無断で譲渡してしまった場合には、契約が解除になってしまう可能性もあり、さらには無断譲渡となりますので契約解除以外にも違約金などを請求されることもあります。

地主さんが許可してくれない場合

借地権の譲渡申請をしても地主さんがOK を出してくれない場合があります。
この場合には地主さんに代わって裁判所から許可を出してもらうという制度があります。
こちらについては借地借家法19条、さらには借地法9条の2に記載される内容となっており、借主側が許可を得たいといった内容で裁判所に対し申請をすることによって裁判所の救済措置が取られることになります。

ただし、このように裁判所が地主さんに代わって儲けを出すのは、そこに正当な理由のある場合ですので不当な理由があるケースや、その他にも借地権そのものは悪用するといったケースでは、いくら裁判所に申請をしたところで裁判所の許可をしてくれません。
正当な理由があれば、地主さんに対し交渉を行った段階でOK がもらえるケースがほとんどですが、どうしてもそれが難しい場合には、前述の通り譲渡承諾許可申し立てをしましょう。

借地権の契約は必ず書面で行う

借地権付きの土地をはじめとして、この土地に建てる建物に関しても譲渡においては様々なトラブルが発生します。
そのため自分たちがトラブルを起こさないように、契約は必ず書面で行いましょう。
口約束のみで話をしても、これは契約内容として成立するものではありません。

また万が一トラブルになってしまった時にも言った言わない、のいたちごっこになることがあります。
そうなると最終的にしっかりとした手続きを行うまでにゼロからやり直しをしなければなりませんので注意してください。
また、上記の通り地主さんがOK を出してくれず裁判所が変わって許可した場合には有効期間があります。

効力が発生した場合には効力が発生してから6ヶ月以内に譲渡しなければなりません。
この期間中に譲渡が出来なければ効力を失ってしまうものなのでます。
あくまでもこれは規定になっているのですが、もう一つ実務があり、こちらの実務に関しても効力が決定してから6ヶ月以内に譲渡を完了させるためのアクションを行う必要があります。

本契約の締結をはじめとして、予約完結の意思表示などを行わなければ効力は失ってしまうことになるので、半年を目安に必ずアクションをしっかりと起こしていくようにしましょう。
最も望ましいのは6ヶ月以内で譲渡の手続きがすべて完了することになります。