借地権の歴史

建物保護の法律は明治42年に作られた

借地権は民法の規定を修正して借地人保護を強化した
借地借家法によって規定されているという話を
これまでにも何度かしてきました。
この点、民法は明治29年に制定された古い法律であり、
借地権を保護するために儲けられた建物保護の法律は明治42年、
借地法および借家法は大正10年に作られたものになります。

これら民法の規定を強化する法律により、
借地人の権利は守られており、たとえば借地契約は更新が
原則であり、更新拒否には正当事由が必要とされました。
この正当事由が認められるのはかなり困難であり、
判例によれば長期にわたる地代の滞納など
信頼関係を破壊する事由があった場合はともかくとして、
その土地を地主が必要とする事情のほか、
借地人がその土地を借りる必要性や暮らしの状況、立ち退き料の
支払いなどを総合的に考慮して決するとなっています。

つまり地主がいくら土地が必要だといっても、
そこに長年暮らしている借地人を追い出すに足る正当事由は
なかなか見いだせないため、多額の立ち退き料を支払うことでも
しない限り、借地契約は解除できず存続しつづけるわけです。

これが地主にとっては負担であり、土地を貸したらあげたものと
思えという言葉とともに、せっかくの土地が有効活用されないまま
放置されているといった現象も見られました。

そこで、従来の法律を廃し制定されたのが
新法ともいわれる借地借家法です。
平成3年に公布されて、平成4年の8月1日から施行されています。
もっとも、従前の借地人保護が失われたわけではなく、
更新拒否に正当事由が必要である借地権もそのまま残っています。
変更点は、新たな借地権の形態として、
更新しなくてもよい定期借地権が設けられた点です。

借地権(普通借地権)の注意点

気を付けたいのは、従前の保護された借地権(普通借地権)を
地主の一存で定期借地権に変更することは認められない点です。
当事者で合意のもと、更新契約のない定期借地権にすることは
認められますが、勝手に変更することはできず、
更新拒否には引き続き正当事由が求められます。

これに対し、平成4年8月1日以降に新たに契約する場合は
定期借地権の設定が可能です。
もちろん、従前どおりの借地人保護の強い
普通借地権の契約をしてもかまいません。
定期借地権には3つの種類があります。

1つは一般定期借地権といって存続期間を50年以上で設定し、
予め定めた期間の満了により契約が終了するものです。
前にも述べましたが、法律施行当初は、定期借地権を
利用した低価格マンションが市場に多く流通しました。
2つめは事業用定期借地権で、居住用以外の専ら事業の用に
供する建物を持つことを目的に、10年以上50年以内の期間で
設定し予め定めた期間の満了により契約が終了するものです。

たとえば、ファミリーレストランやスーパーや
ショッピングセンターなどの商業施設を、
安く土地を借りて建てたい場合などに利用されます。
いずれのケースも更新の必要はなく、借地人に地主に対する
建物買取請求権も認められないため、期間満了により、
借地人は更地にして土地を返還する必要があります。

3つめは建物譲渡特約付き借地権で期間を30年以上とし、
期間満了時に地主が借地権上に建てた建物を
買い取ることを予め約束するもので、
期間が満了し地主に建物を譲渡すると借地権が消滅するのです。

このように借地権の歴史は、
民法の規定を強化して借地人の保護を強めて以来、平成に入り、
地主にも利用しやすい柔軟性を加えたものへと変遷しています。