借地権とは 

保護を与えられる借地借家法

借地権とは建物を持つことを目的として、
土地の所有者との間で土地を借りる権利のことです。
借地権は私人の権利関係を定めた民法よりも、
さらに強い保護を与えられる借地借家法により定められた権利です。
借地権といえるためには、建物を所有することと、
賃料を支払うことがポイントとなります。

そのため駐車場を借りるとか、
家庭菜園をするための土地や農地を借りるとか、
資材置き場として土地を借りたとしても借地権とは言いません。

また、建物を建てる場合でも
一時使用目的では借地権には該当しません。
なぜなら借地借家法において借地権の存続期間は最低30年とされ、
契約でそれ以上の長い期間を定めることも可能とされます。

たとえば選挙にあたり、選挙事務所として1ヶ月程度使用する
プレハブの建物を建てるといった場合、
建物を建ててはいますが借地権として保護はされません。

また、賃貸借契約に基づくということは、
相応の地代の支払いが必要になります。
そのため親族や知人などから無償で借りている場合も、
建物を建てて長く借りたとしても、借地権は成立しません。
これは賃貸借ではなく、
使用貸借として民法によって規定される権利になります。

さらに地代を払っている場合でも相応の賃料を支払っていないと、
使用貸借とみなされてしまうことがあります。
たとえば周辺の地代相場に対して著しく低い賃料であったり、
その土地の固定資産税や都市計画税の
金額以下である場合などがそうです。

この点、固定資産税や都市計画税は土地を貸している場合でも、
土地所有者が支払います。
この税金の金額と同程度の地代では、
地主にとってはプラスマイナスゼロで収益が発生していないため、
無償で貸しているのも同然と判断されることがあります。

普通借地権と定期借地権

さて、借地権は最低でも30年の存続期間が認められると
説明しましたが、これについて、もう少し見ていきましょう。
まず、借地権には普通借地権と定期借地権があります。
普通借地権は最低30年の存続期間が認められ、
地主が異議を述べない限り、同じ存続期間で更新されます。

更新を拒否するためには正当事由が必要で、
どうしても土地を必要とする事情や、借地人に対する
立ち退き料の支払いなど財産上の給付を行うなどが必要になるのです。
基本は借地人の暮らしを保護する方向に働くので、
正当事由はなかなか認められません。

そのため、土地を貸したらあげたものと思えという話が出てくるわけです。
こうした事情もあって、利用していない土地があるにも関わらず、
土地を貸すのをためらう土地所有者が増えてしまいました。

そこで、土地の有効活用をするべく
定期借地権の制度が創設されました。
その中の1つである一般定期借地権は期間を50年以上とし、
公正証書等による書面で契約を締結することにより、
期間満了により契約が終了し存続期間の延長がなく
地主に建物買取請求も行わないとするものです。

近年、周辺のマンションに対して異常に安い価格のマンションが
販売されることがありますが、よく見てみると土地が
所有権ではなく定期借地権であることが多く、注意を要します。