借地契約を更新する際の注意点は?

存続期間は少なくとも30年

借家契約においては2年から3年に一度更新がきて、更新料を支払うというのが一般的です。
この点借地契約においては最初の存続期間が少なくとも30年、当事者間でもっと長い定めをした場合はその期間が続き契約期間50年、60年というケースもあったりします。
そのため、最初の当事者間で更新の話が出てくるのはかなり長い年月がかかります。
一方、途中で相続があるなど世代交代した時に、更新を迎える方もいるでしょう。
まもなく更新がくるといった場合に、無事に更新ができるのか、また更新を機会に自分の土地を持ちたい、他の場所に引越したいと考えているときは、どのような手続きが必要か見て行きましょう。
この点、借地上に建物がある場合に、借地人が更新したいと地主に請求したときは、それまでの契約と同じ期間で契約が更新されます。
これは借地借家法5条に定められています。
地主はこれに対して異議を唱えて、更新したくないということが出来るのです。
もっとも借地借家法の6条により、地主が更新拒絶を行うには正当な理由がなければ認められないことになっています。

借地契約や当事者の関係

正当事由というのは、借地人がその借地で暮らし続けたい事情と、地主が契約期間満了を機に土地を必要とている事情、それまでの借地契約の経過や当事者の関係、地代の支払い状況や土地の明け渡しに対して地主から借地人にどの程度の立退き料を支払うのかといった、あらゆる事情が考慮されます。
お互いの事情を考慮しなければならず、かつ地主によほど土地が必要な事情がないと無理で正当事由は認められません。
少なくとも、相応の立退き料をもらえない限りは、契約は更新できると考えて大丈夫です。
もっとも、契約にあたっては更新料が必要になるケースがほとんどです。
相場としては、借地権価格又は更地価格の5%前後のようで、更新料については借地契約に定めていると思います。
定めがなければ、法律上は払う必要はありません。
ただし、契約に明記されていなくても、両者の間で合意があって支払ってしまったり、過去の更新の際に支払った実績があると、支払いの合意があるとみなされ、更新料の不払いを理由に借地契約の更新を認めなかった判例も過去にはありました。
もっとも、最近の判例では過去に更新料支払いの事実があっても、借地契約に定めがない以上、支払いが合意されたものと解すべき根拠はないとしたものもあり、借地人有利になる傾向があります。
また、上記のように借地人が更新を請求はしない場合に、契約期間が満了した後も、引き続き建物を所有し、土地を使用し続ける場合は当事者の合意ではなく、法定更新により更新したものとみなされますが、この場合は更新料を支払う必要がないとする判例もあります。
更新時期が近付いてきたら、無用なトラブルを避けるためにも、契約条項をよく確認し、不安があれば不動産会社や弁護士等に相談をしましょう。
更新料の支払が義務付けられている時には、それ相応の金額が必要になるので、支払いの準備もしなければなりません。
一方、契約を更新しないときは、借地人は地主に建物を買ってもらうという請求をすることができます。
ただし、存続期間満了前に地主の承諾を得ずに期間を超えて建物を新築していた場合には、地主の請求で裁判所により支払期限の許与が与えられます。