借地でのリフォーム

借地でリフォームをしたい時は

借地権というのは借地人を保護するためのものであり、さまざまな権利を認めています。
特に旧借地法においては借地人に権利は強大なものとなっているため、中には何でも許されてしまうと勘違いしているケースもあります。
このことが思わぬトラブルを招いてしまうケースがあるのです。

たとえば、古くなった建物をリフォームするために地主の方に口頭で許可をもらったとします。
その際にリフォームの規模は軽微なものであると地主に印象づけてしまったとします。
そのあと、借地人の方で業者と相談しているうちに、最終的に大規模なリフォーム工事をすることになったとしましょう。

もしこのまま工事を進めてしまうと、地主はそんな話を聞いていないと怒りだしてしまうでしょう。
リフォームをする許可をきちんと得たと主張したとしても、この場合はリフォームの詳細を伝えていないため、そのような理屈は通らないのです。
借地人の権利が認められるのは、契約違反行為がない場合に限られているのです。

たとえば、無断で増改築や建て替え、用途変更をしたり、無断で権利譲渡をすることは契約解除の正当事由となってしまいます。
つまり、地主に無断で大きなリフォームをしてしまうと、それだけで契約解除されてしまう可能性があるのです。
借地人というのはあくまでも土地を借りている立場であることを理解するべきでしょう。

リフォームの注意点

借地に住んでいる方がリフォームを検討されるならば、念のため地主の承諾を得るべきです。
ただし、水回りを更新したり、クロスを張り替えたりする程度のリフォームであれば申請しなくても良いでしょう。
大切なことは地主との関係性を損なわないようにすることであり、信頼関係を維持するための対応を心がけるべきです。

もし契約書に増改築の禁止についての条項がないのであれば、地主の承諾は基本的に不要となっています。
もし契約書に増改築を禁止するという条項のある場合には、きちんと承諾を取らなければいけません。
また、万が一承諾が得られなかったとしても、裁判所に申し立てをすることによって、許可を得ることは可能です。

ただし、この場合は承諾料として裁判所が決めた金額を地主に支払う必要があります。
基本的には更地価格の5%程度が承諾料の相場となっているようです。
地主への承諾が不要なケースであっても、最低限の礼儀として事前に伝えておくことは大切です。

借地のリフォームについては、ルールが決まっており、守っておくべきマナーがあります。
地主と良好な関係を築くことは、これからも借地を利用していくならばとても大切なことです。
自分の勝手な判断で行動するのではなく、借地借家法にしたがった行動を取りましょう。