無断で借家の転貸されている場合の対処法

借主が借家を無断でほかの人に貸す

借主が借家に住んでいて長期的に家を空けると言ことになった際、一般的には退去をします。
しかし退去をすることになるとそこにある家財については処分をしたりどこかに預けたりしなければならないですし、一時的に離れるだけで戻ってきてまたそこで生活をしたいということもあるものです。
そこで中には借りている物件を一時的に他の人に貸すということを考える人がいます。

これは無断で行ってしまうと貸主と借主の間の信頼関係が壊されることになりますし、契約解除をすることができるものと考えられます。
無断転貸については信頼関係が破たんしたと認められれば契約解除ができるのが一般的です。

転貸にあたるのはどのようなケースなのか

転貸というのは借主が貸主から借りている借家をさらに他人に貸すということです。
又貸しの状態はこれにあたります。
借地権を譲渡したり借地権を転貸したりという場合には貸主から事前に承諾を得たうえで行わなければなりません。
これは民法でも決められていることです。

貸主から承諾をもらうことなく借地権を譲渡したり、借家を転貸したりするようなことがあれば無断転貸、無断譲渡といったものになると貸主は借主に対して契約解除をすることができます。
これも民法で決められていることです。

ただ、転貸がどういったものなのかについてはルールがあります。
他人に借家を独立して使用収益させるのかどうかというのが判断材料です。

借主が契約をした物件から引っ越しをして、代わりにほかの人がその場所に住んで借主に家賃を払っているとなると転貸にあたります。
それに対して借主が結婚をして配偶者と一緒に住み始めた場合や親との同居を始めた場合には借家を他人に独立して収益させたとはいいがたいです。
そのため転貸には当たりません。

決め手になるのは信頼関係の破たんの有無

ここで借主が借家を無断で転貸したとしても、借家の契約がすぐに必ず解除されるわけではありません。
判例をもとに考えると、貸主と借主との間で信頼関係が破たんしているかどうかが常に争点となるのです。

そのため借主は借家を無断で転貸したとしても、貸主との間に信頼関係がきちんとあれば契約解除となることはありません。
信頼関係がなくなっているからこそ契約解除がされるのです。

使用状況がきれいであり、貸主に対して特に実害がないような使い方をされている場合には信頼関係が破たんしないとして契約解除がすぐに取られないこともあります。
同じように貸主が無断転貸をしていることに気付いていても制止を冴えなかったという場合も信頼関係は破たんしていないと考えられることが多いです。
ただ、こういった例ではない限り、ほとんどのケースでは信頼関係が破たんすると考えられ契約解除となることの方が多いです。